Джъстин Съливан / Гети Имидж
Макар и да не се рекламира широко, програма, подкрепяна от федерална федерация, наречена заем FHA 203 (k), може просто да бъде вашият билет за изпълнение на този проект за подобряване на дома. Това е и начин да помогнете за опростяването на процеса, така че да не прекарвате повече време в разговори с кредитори, отколкото с архитекти и изпълнители.
Основното предимство при тази програма е, че трябва да обезопасите FHA 203 (k), докато договаряте покупката си за първа ипотека на жилището. Имайте предвид, че заемът от FHA 203 (k) не е за всички, дори и за тези, които отговарят на условията. Една от причините е неизбежната му бюрокрация. Всъщност HUD признава това и създаде програма за сертифициране на независими 203 (k) консултанти, които могат да изгладят процеса вместо вас.
резюме
- "Заемът за реабилитация" е псевдонимът за FHA 203 (k) Ипотечно застраховане. Тази програма се управлява от Министерството на жилищното строителство и градоустройството на САЩ (HUD). Можете да получите до 35 000 долара за подобрения (минималната сума, която можете да вземете е 5000 долара). Трябва да вземете този заем по време на покупката на къщата. С този заем се включва червена лента, но има консултанти, които могат да ви помогнат. Не можете да вземете заема за нищо. Можете да го използвате само за допустими проекти за подобряване на дома, които са склонни да вървят по линия на безопасност, водопровод, модернизация, разширяване и други.
Какво е заем за реабилитация на FHA 203 (k)?
Осигуряването на финансиране, когато откриете, че къщата с диаманти в грубо може да бъде истински проблем. В очите на ума ти просто знаеш, че това ще е краят на блока, но кредиторите може да не споделят това виждане. Дори и да успеете да получите финансиране за закупуване на къщата, вие все още се сблъсквате с плашещата задача да осигурите втория набор от финансиране за реабилитацията.
Заемът FHA 203 (k) е комбиниран ипотечен заем и ремоделиране, издаден от ипотечни кредитори и осигурен от HUD. Можете да получите заем от 35 000 долара, за да подобрите дома си, но само за ограничен брой проекти за подобряване на дома.
Защо правителството е толкова щедро? Не става въпрос толкова за щедростта, колкото за по-голямата глобална картина и американската икономика. Чрез HUD и програмата FHA 203 (k) правителството е по-загрижено за съживяване или поддържане на цели общности и за гарантиране, че запасите от съществуващи къщи в страната не се разрастват. Все пак можете лично да се възползвате от тези широкообхватни мотиви.
Помощ за решаване на проблема с пропуските на собствения капитал
Ползата от програмата FHA 203 (k) е, че тя попълва липсващия собствен капитал, необходим на собствениците на жилища на наскоро закупени домове.
Купуването на къща, която се нуждае от помощ и осигуряването на финансиране за нея, е парадокс. Първо трябва да натрупате собствен капитал в къщата, преди да можете да вземете друг заем. Капиталът се натрупва обикновено чрез изплащане на главницата по заема, докато домът набира стойност. Това отнема време.
По-малко желана алтернатива е да получите необезпечен или подпис заем за това преработка. Дори ако можете да получите необезпечен заем, лихвените проценти ще бъдат много по-високи, отколкото ако получите заем, който използва жилището ви като обезпечение.
Без FHA 203 (k), собствениците на жилища обикновено първо ще намерят къща, която се нуждае от нежни любовни грижи. На следващо място, те кандидатстват за първи ипотечен кредит, който покрива само покупната цена на къщата. Макар това да изглежда идеално, кредитополучателите не могат да поискат допълнителни 35 000 долара да бъдат добавени към първия ипотечен кредит. Първите ипотечни заеми покриват само тази покупна цена и нищо повече. След закупуването на жилището и след като притежава къщата за известно време, собственикът на жилището ще кандидатства за втора ипотека, заем за дялов капитал или HELOC (кредитна линия за домашен капитал), за да плати за препродажбите.
Това, което HUD / FHA прави, е да попълни тази празнина между настоящия капитал на къщата и сумата на заема, като застрахова заема. По същество това е като богатия чичо, който се намесва и казва: „Ще играя ролята на помощник за този заем, докато къщата не може да бъде подобрена“.
Предимства
- Получавате един първоначален ипотечен кредит, за да покриете покупката и реконструкцията на вашия дом. Това ви спестява да вземете два отделни заема. Този заем действа като добър тласък, за да започнете с домашните подобрения. Тъй като програмата очаква да използвате парите за рехабилитация, трябва да започнете в разумен период от време. Това ви пречи да отлагате години наред. Подобно на някои заеми с кратки срокове на погасяване, FHA 203 (k) кредити успоредни с дължината на вашия ипотечен заем. Например, ако имате традиционна 30-годишна ипотека, имате и 30 години, за да изплатите обратно частта от ремонта на заема.
Недостатъци
- Поради програмните изисквания, вашият срок за затваряне на заема обикновено ще бъде по-дълъг, отколкото при конвенционален заем. Периодите на затваряне варират от 60 до 90 дни. Вашият избор на кредитори е ограничен. Вместо това трябва да отработите списъка на одобрените FHA 203 (k) HUD. Включено е значително количество бюрокрация. За да отговаряте на условията за заем, ще трябва да представите подробно предложение, включително архитектурни чертежи.
Списък на допустимите ремонти
Списъкът с разрешени прекроения звучи в началото ограничително. Но имайте предвид, че тези дефиниции могат да бъдат разширени и все още да останат законни прекроявания. Като цяло HUD е обезпокоен, че 203 (k) парите не се използват за „луксозни предмети и подобрения“, както го наричат.
И все пак те подчертават, че „боядисването, добавките към помещенията, палубите и други предмети, дори ако домът не се нуждае от други подобрения“, ще попадне в обхвата на 203 (k). Разрешени проекти:
- Ремоделиране на човек с уврежданияМодернизиране на остарял домПодобряване на енергийната ефективност на вашия домОзеленяване и други работи на външни обектиКръст, улук и инсталация или подмяна на резервоара Промяна на структурата на дома и / или реконструкция на дома Елиминиране на опасностите за безопасност Естетични подобренияВодопроводни подобрения, включително и септична работа / Замяна на допълненията подови процедури)
FHA 203 (k) е заем за чудо?
От своя страна заемът за рехабилитация на FHA 203 (k) (често погрешно наричан заем от 201k) може да изглежда като чудо. В края на краищата получавате пари за закупуване на къщата и допълнителни пари за преустройство на къщата и получавате всичко веднага. Важно е обаче да запомните, че:
- Това все пак е заем, а не субсидия. Той трябва да бъде изплатен, въпреки че имате цялата дължина на заема, за да го изплатите обратно. Тъй като това е заем, се начислява лихва. Ще искате да се консултирате с схемата за плащане, за да видите колко обща лихва ви струва този заем за целия живот на заема. Поради по-дългия период на затваряне FHA 203 (k) може да не ви помогне на силно конкурентен пазар, където трябва да закупите бързо и без усложнения.
