Дорлинг Киндърсли / Ветта / Гети Имидж
Голяма част подобрения и ремонти в дома се извършват от собственици на жилища и дори някои изпълнители, без да се възползват от законово изисканите разрешения за строеж и задължителните проверки, които вървят заедно с тях. Причините за заобикаляне на тези регулации са много, често защото собственикът на жилище или изпълнителят се опитва да избегне разходите за разрешителното или защото се страхува, че данъците ще се увеличат, ако подобренията бъдат официално регистрирани. В действителност повечето (не всички) страхове по отношение на процеса на издаване на разрешителни са безпочвени, а потенциалът за сериозни проблеми е доста голям, ако не успеете да кандидатствате за съответните разрешителни и не проверите работата си. Ето дванадесет реалности относно процеса на разрешение за строеж, които много хора не осъзнават.
Може изобщо да не ви трябва разрешение
Появява се много нервност, защото собствениците на жилища смятат, че всеки ремонт или подобрение, което правят около къщата, ще бъде проверен с гребен с фини зъби от инспектор, който има намерение да улови всеки малък недостатък. В действителност има много ремонти и подобрения, които могат да бъдат направени без разрешение. Правилата за това варират в широки граници от общност до общност и един и същ проект, който изисква разрешение за строеж и планирани проверки в един район, може да не изисква един в друга юрисдикция. Но най-общо казано, можете да замените повечето съществуващи елементи на вашия дом без разрешение, докато всичко, което променя структурата на вашия дом или представлява подобрение на недвижими имоти, ще изисква разрешение. Можете например да замените прекъснат превключвател за стена или износен кран, но добавянето на палуба или добавяне на стая изисква разрешение. Вашата общност може да има онлайн ресурси, които обясняват какви видове работа изискват разрешителни и проверки, или можете да се обадите на разрешителното и да поискате да говорите с инспектор.
Можете да говорите с разрешителния офис анонимно
Някои хора се опасяват, че в момента, в който се обадите на местната строителна инспекция и разрешите офиса, веднага ще бъдете поставени под знака за контрол. Това просто не е вярно. Разрешителното офис съществува, за да гарантира, че подобренията в дома се извършват безопасно и не представляват риск за жителите, а инспекторите като цяло с удоволствие отговарят на въпроси. Ако в момента няма инспектор, човек ще ви се обади и ще отговори на всички въпроси, които имате, такова "Имам ли нужда от пароизолация зад моите стени за душ?" или "Колко висок може да бъде моят гараж?"
Разрешителни разходи варират
Може да се изненадате, когато научите, че няма определена такса за разрешение за строеж, но разходите за разрешителни варират в зависимост от прогнозната цена и сложността на проекта. Например за изграждането на ограда може да е необходимо разрешение от 55 долара, докато за изграждането на голяма нова къща може да е необходимо строително разрешение от 2000 долара. В национален план средното разрешение за строеж струва 1, 043 долара през 2018 г., като типичният диапазон е от 400 до около 1700 долара. Но тези средни разходи представляват много разрешителни за новото строителство на цели къщи и има много проекти, за които разрешителните за строеж струват 100 долара или по-малко. Доста обичайно е разходите за разрешителни да се базират на процент от очакваната цена на проекта. Ако работите с изпълнител, разходите за разрешителното обикновено се включват в офертата, която сте получили.
Собствените / строителните разрешения могат да бъдат проблемни
Някои собственици на жилища се притесняват, че градските инспекционни служби няма да им позволят да вършат своята работа, а ще издават разрешения само на професионални изпълнители. Това е още един мит, тъй като инспекционните служби редовно издават разрешения на собствениците на жилища сами да извършват всякакъв вид работа - до и включително да служат като GC (генерален изпълнител) при изграждането на цяла къща. За този вид проект, вашата общност може да издаде специално „разрешение за собственик / строител“, което ви позволява да обитавате дома за определен период (обикновено около една година), като същевременно сключвате подизпълнители на отделните задачи за работата. Като собственик / строител, вие действате като свой собствен изпълнител, вместо да наемате такъв. Това ви позволява да спестите от тази мъчителна такса от 15 до 25 процента, начислена от GC, но носите и тежестта на потенциалните задължения, много от които могат да бъдат сериозни. Наемането на лицензиран, застрахован, облигационен изпълнител по-добре ви изолира от тези задължения.
Улесненията могат да убият вашето разрешение и вашия проект
Където електропровод, канализация, тротоар или друг общ и непрекъснат сервизен път преминават през собствеността ви, вероятно имате сервитут - правно ограничение, което ви пречи да правите промени, които засягат или ограничават тези комунални линии или други функции. Има случаи, например, когато част от вашия имот може да бъде запазена за потенциален бъдещ път. Няма да бъдете в състояние да изградите на която и да е част от вашия имот, където има сервитут.
За да научите за всички действащи сервитути, проверете платформата на вашия имот, достъпна онлайн на сайта на вашия окръжен оценител или в неговите офиси. По принцип никога не ви е позволено да надграждате сервитути, освен ако те са незначителни допълнения, като огради.
Промените в имотите са критични
Неуспехите са мандатни буфери между границите на собствеността и постоянните структури, които спомагат за поддържане на усещане за откритост в общностите, както и осигуряване на граници на безопасност в случай на пожари. Например, ако разширявате страната на дома си, ще трябва да сте наясно с необходимите разстояния за възстановяване на местния строителен код. Вероятно ще има и правила за неуспех за разширяване на имот до предната и задната част на къщата. Обикновено това включва поддържане на минимално разстояние между ръба на конструкциите и границите на изследваните имоти. Структурните домашни добавки, гаражи, навеси и палуби могат да бъдат предмет на тези правила за неуспех. Отново вашият местен офис за инспекции на сгради може да ви уведоми какви разпоредби за забрана са в сила.
Вариациите са възможни
Макар че сервитутите рядко се отказват, понякога се допускат нарушения при неуспех и някои други изисквания за зониране чрез законовия процес на кандидатстване и получаване на отклонение. Вариантът е официално одобрено изключение от наредбите за зониране. Най-често се изискват отклонения, когато собственикът на жилище желае да построи по-голяма къща на своята партида, отколкото е разрешено от наредбите за зониране. Като поиска отклонение, собственикът на жилището може да бъде позволен да построи този по-голям дом или да завърши добавяне на стая, което нарушава правилата за неуспех. Разрешителното бюро може да се консултира със съседи, когато се изисква отклонение и тяхното одобрение може да е от ключово значение за получаването на дисперсията.
Плановете за изграждане на запаси може да не бъдат одобрени
Може да мислите, че всеки план за къща или план, който е публикуван или създаден от архитект, или всеки публикуван план за сграда за навес или гараж, автоматично е достатъчен за получаване на разрешение. Планове за изграждане на акции изобилстват в Интернет. Собствениците на жилища, вместо да харчат 1500 щатски планове, изготвени по поръчка на архитекти, могат да купят готови планове за едва 500 до 600 долара за къща с две спални, две бани с гараж.
Но местният офис за разрешение за строеж може да не одобри тези планове. Въпреки че интернет плановете може да са изготвени от архитект, вашият офис може да изисква плановете да бъдат създадени от архитект, лицензиран във вашата държава.
CCR могат да добавят ограничения
Други потенциални парчета при търсене на разрешително са условията, споразуменията и ограниченията (CCRs), които често се срещат в планираните общности, подразделения или планираните разработки на единици (PUDs). ЦКР действат като вид "наредба за зониране в сянка" - наредби в рамките на наредбите. Тези ограничения са в допълнение към вашите общински наредби и ще трябва да ги изпълнявате, за да избегнете нарушаване на договорното си споразумение със съседната асоциация.
Инспекциите са задължителни
Инспекцията е неразделна част от цялостния процес на издаване на разрешителни и при никакви обстоятелства вие или вашият изпълнител не трябва да пренебрегвате тази стъпка. При някои проекти дори ще има две инспекции - една на етап „грубо“ и една последна инспекция. Това не е от какво да се страхувате, тъй като инспекторът е там, само за да се увери, че работата е извършена безопасно. Често това е много кратко, перфектно посещение. Когато инспекторът вече е запознат с работата на изпълнителя, инспекцията понякога е малко повече от един поглед на шофиране. Инспекторите може да са малко по-старателни относно инспекцията, ако работата е извършена от собственик на жилище, но това все още е много рутинен процес.
Неуспешна проверка не е катастрофа
Основната причина някои собственици на жилища да не кандидатстват за разрешителни за строеж е, че се страхуват от идеята да не успеят да извършат проверка. Но това не е голяма работа. Ще имате всяка възможност да коригирате всички проблеми, които са били маркирани. Инспекторът ще се върне за втора проверка (или дори трета или четвърта, ако е необходимо) и ще подпише (или „затвори“) разрешението, след като работата е извършена по негово удовлетворение.
Игнорирането на разрешителния процес е сериозно
Може да бъде много примамливо да пренебрегнете процеса на издаване на разрешителни и да скриете работата, която вършите, особено ако е вътре в дома, където можете да работите, без никой да го вижда. И макар че можете да се справите с това, еднакво вероятно е, че такива кратки съкращения ще ви струват много в крайна сметка. Ако стане ясно, че сте свършили работа без изискано разрешение, можете да бъдете принудени да кандидатствате за разрешение след факта, със значително увеличени разходи. И дори може да се наложи да разкъсате стени или тавани, за да може работата да бъде инспектирана. Ако сте допуснали грешки, ще бъдете принудени да събарите цялата работа и да започнете отначало.
Застрахователното покритие на вашия собственик също може да бъде засегнато. Например, ако имате наводнение или пожар поради лоша ВиК или електрическа работа, вашата застрахователна полица има основание за отказ на покритие, ако работата е извършена извън разрешително.
